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前几天有朋友问我，说新买的小区在收房之后为什么还是临水临电，还有的问，买的房子到交房时间了，但是开发商延期交付，那么应该按照什么标准，去要求开发商补偿违约金。
对于交房的问题，我觉得有两个前提要界定清楚。一个是开发商具备什么样的条件才能交房，一个是交房的时间如何界定。
开发商具备什么样的条件才能交房?
我们先说交房的条件，按照济南市的规定，交房的时候，开发商必须要拿到综合竣工验收备案单，这个合同里有很明确的约定，但在实际的执行当中，有一些开发商在没有取得综合竣工验收备案单的时候，会拿单体验收备案单来交房。
有些前来收房的买房者，看到张贴的单体验收证明，上面有政府质检部门的盖章，就以为楼盘具备了交付条件，实际上它并不具备。
综合验收和单体验收有什么区别?
单体验收是指楼的主体通过了质检部门的验收，满足使用条件，而综合竣工验收除了楼体之外，项目附属的建设也要全部通过验收。
比方说，按照规划证上的所有设施，包括绿化、道路、车位、供水供电设施、垃圾收集、物业用房等等，还有公共设施，包括供水供电、排水排污、双气等，还有环保检测、消防检测等等，如果有人防设施的话，还需要人防部门参与验收，甚至还包括了工程款的清理等等。
总之，通过综合验收，就是说开发商交给你的完全是一个成品，那么住进去之后，不需要在小区里面今天修修路，明天整整绿化，过几天再过来一个接暖气的。
开发商是否取得了综合竣工验收备案单，你可以从济南市建委的济南住宅与房地产信息网上来查询。这个网站及时更新开发商各种证件的取得，像预售证、综合验收备案等等都有。
通过了综合验收，用水用电就是正式的。所以，节目开头那个朋友说，住进去之后还是临水临电，我就断定他的小区没有通过综合验收，也就是说，开发商在并不具备交房条件的情况下交房，属于违规交房。
用水用电是正式的，那么双气呢?
有的新小区入住后想用天然气，说没有开通，这种情况要区别来看。按照政府的要求，只要满足条件就可以开通，换句话说，开发商如果通过了综合验收，那么就包括天然气具备使用条件了。
但有的小区刚入的时候入住率不高，装修的多，怕破坏天然气管道，从安全的角度来考虑，暂时没有开通。也有小区要求，一栋楼入住达到多少户之后再开，这些都是个别的规定，不代表开发商没有取得综合竣工验收。
暖气政府是有规定的，规定10月1号之前交房的，当年采暖季就要开通，10月1号之后交房的，可以在下一个采暖季开通。这也是为什么我们看到，很多交房的时间都避开9月30号这个点，有六月底、七月底、八月底交房的，但很少有九月底交房的，有这方面的原因。
因为第一个采暖季，总会或多或少出现各种各样的问题。刚交房的时候，本来问题就多，所以有的开发商就干脆避开开通暖气，也减少一些麻烦。
其实，政府也知道暖气管网刚刚开始运行的时候问题多，所以规定，前两个采暖季开发商是代管，也就是说，你住进新房，在前两个采暖季，暖气出现问题都是找开发商，从第三年开始，有问题才找电力公司。
交房的时间如何界定?
你可能会说，时间有什么可说的，合同上都很明确，的确是这样，但是，还是需要简单说明一下。一个是，通过综合验收的，一般一次是好几栋楼、几百户，开发商不可能在同一天来交房，一般都是分批来交。
比方说，合同上的交房时间是8月31号，那么开发商在8月31号已经取得了综合竣工验收备案单，他可能会通知你9月1号，甚至2号、3号，一直到5号、6号来收房。这个一般不会鉴定为开发商是延期交房。
当然了，如果你着急使用，本来安排你9月3号收房，那么你也可以要求开发商提前到8月31号收房。这是说开发商在合同约定时间之内，拿到了综合竣工验收备案单，如果没拿到，就属于延期。
延期，开发商就要按合同约定的赔偿方式进行赔偿，一般是按照每一天总房价的万分之几来赔偿。到底是万分之一还是之二，这个也是看合同的约定，但这个每一天需要说明一下，是指的自然日，不是工作日。
关于赔偿还有一个问题，有的开发商在合同约定交房时间内没有取得综合验收备案单，可是又不想按照合同的约定进行赔付，就会出一个协议。
协议上会说明，是买房人个人原因申请来收房，开发商因为不具备交房条件，但是出于尊重业主的考虑，就把房子交付了，并且免除多长多长时间的物业费。
这个免除的物业费，就相当于是延期交付的赔偿了。有的买房人觉得挺合算，本来就着急用，或者因为结婚急着用，或者因为原来租的房子已经到期了。现在既可以住进新房，还有物业费的减免，所以就同意了。
过一段时间之后，那些没有收房的买房人，从开发商那里拿到了按照合同约定的赔偿，这些签提前入住协议的也去找开发商要赔偿。开发商说，你已经签了协议，就没有赔偿了。
但是，实际上这个协议与购房合同是相违背的，并不受保护。说白了，就是你即使签了协议，拿到了物业费的赔偿，也不影响你后期因为延期交付，向开发商去索赔。
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前几天有朋友问我，说新买的小区在收房之后为什么还是临水临电，还有的问，买的房子到交房时间了，但是开发商延期交付，那么应该按照什么标准，去要求开发商补偿违约金。
对于交房的问题，我觉得有两个前提要界定清楚。一个是开发商具备什么样的条件才能交房，一个是交房的时间如何界定。
开发商具备什么样的条件才能交房?
我们先说交房的条件，按照济南市的规定，交房的时候，开发商必须要拿到综合竣工验收备案单，这个合同里有很明确的约定，但在实际的执行当中，有一些开发商在没有取得综合竣工验收备案单的时候，会拿单体验收备案单来交房。
有些前来收房的买房者，看到张贴的单体验收证明，上面有政府质检部门的盖章，就以为楼盘具备了交付条件，实际上它并不具备。
综合验收和单体验收有什么区别?
单体验收是指楼的主体通过了质检部门的验收，满足使用条件，而综合竣工验收除了楼体之外，项目附属的建设也要全部通过验收。
比方说，按照规划证上的所有设施，包括绿化、道路、车位、供水供电设施、垃圾收集、物业用房等等，还有公共设施，包括供水供电、排水排污、双气等，还有环保检测、消防检测等等，如果有人防设施的话，还需要人防部门参与验收，甚至还包括了工程款的清理等等。
总之，通过综合验收，就是说开发商交给你的完全是一个成品，那么住进去之后，不需要在小区里面今天修修路，明天整整绿化，过几天再过来一个接暖气的。
开发商是否取得了综合竣工验收备案单，你可以从济南市建委的济南住宅与房地产信息网上来查询。这个网站及时更新开发商各种证件的取得，像预售证、综合验收备案等等都有。
通过了综合验收，用水用电就是正式的。所以，节目开头那个朋友说，住进去之后还是临水临电，我就断定他的小区没有通过综合验收，也就是说，开发商在并不具备交房条件的情况下交房，属于违规交房。
用水用电是正式的，那么双气呢?
有的新小区入住后想用天然气，说没有开通，这种情况要区别来看。按照政府的要求，只要满足条件就可以开通，换句话说，开发商如果通过了综合验收，那么就包括天然气具备使用条件了。
但有的小区刚入的时候入住率不高，装修的多，怕破坏天然气管道，从安全的角度来考虑，暂时没有开通。也有小区要求，一栋楼入住达到多少户之后再开，这些都是个别的规定，不代表开发商没有取得综合竣工验收。
暖气政府是有规定的，规定10月1号之前交房的，当年采暖季就要开通，10月1号之后交房的，可以在下一个采暖季开通。这也是为什么我们看到，很多交房的时间都避开9月30号这个点，有六月底、七月底、八月底交房的，但很少有九月底交房的，有这方面的原因。
因为第一个采暖季，总会或多或少出现各种各样的问题。刚交房的时候，本来问题就多，所以有的开发商就干脆避开开通暖气，也减少一些麻烦。
其实，政府也知道暖气管网刚刚开始运行的时候问题多，所以规定，前两个采暖季开发商是代管，也就是说，你住进新房，在前两个采暖季，暖气出现问题都是找开发商，从第三年开始，有问题才找电力公司。
交房的时间如何界定?
你可能会说，时间有什么可说的，合同上都很明确，的确是这样，但是，还是需要简单说明一下。一个是，通过综合验收的，一般一次是好几栋楼、几百户，开发商不可能在同一天来交房，一般都是分批来交。
比方说，合同上的交房时间是8月31号，那么开发商在8月31号已经取得了综合竣工验收备案单，他可能会通知你9月1号，甚至2号、3号，一直到5号、6号来收房。这个一般不会鉴定为开发商是延期交房。
当然了，如果你着急使用，本来安排你9月3号收房，那么你也可以要求开发商提前到8月31号收房。这是说开发商在合同约定时间之内，拿到了综合竣工验收备案单，如果没拿到，就属于延期。
延期，开发商就要按合同约定的赔偿方式进行赔偿，一般是按照每一天总房价的万分之几来赔偿。到底是万分之一还是之二，这个也是看合同的约定，但这个每一天需要说明一下，是指的自然日，不是工作日。
关于赔偿还有一个问题，有的开发商在合同约定交房时间内没有取得综合验收备案单，可是又不想按照合同的约定进行赔付，就会出一个协议。
协议上会说明，是买房人个人原因申请来收房，开发商因为不具备交房条件，但是出于尊重业主的考虑，就把房子交付了，并且免除多长多长时间的物业费。
这个免除的物业费，就相当于是延期交付的赔偿了。有的买房人觉得挺合算，本来就着急用，或者因为结婚急着用，或者因为原来租的房子已经到期了。现在既可以住进新房，还有物业费的减免，所以就同意了。
过一段时间之后，那些没有收房的买房人，从开发商那里拿到了按照合同约定的赔偿，这些签提前入住协议的也去找开发商要赔偿。开发商说，你已经签了协议，就没有赔偿了。
但是，实际上这个协议与购房合同是相违背的，并不受保护。说白了，就是你即使签了协议，拿到了物业费的赔偿，也不影响你后期因为延期交付，向开发商去索赔。